Rechte des Mieters bei Hausverkauf in der Türkei

Ratgeber 2026 für Mieter in Alanya

Kurz und klar: Wenn die Wohnung oder Villa, die Sie in Alanya mieten, verkauft wird, endet Ihr Mietvertrag nicht automatisch. Der neue Eigentümer tritt nach dem Türkischen Obligationenrecht (TBK) in den bestehenden Mietvertrag ein; er kann Sie nicht sofort zur Räumung auffordern, die Miete nicht nach Belieben erhöhen und Ihre Kaution nicht einfach einbehalten. Eine Räumung ist nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen, nach Ablauf bestimmter Fristen und nach einem gerichtlichen Verfahren möglich.

In Alanya, Mahmutlar, Oba, Kestel und Tosmur leben tausende ausländische Langzeitmieter — Russen, Deutsche, Skandinavier, Briten und Menschen aus dem Nahen Osten. Die Frage „Mein Vermieter hat die Eigentumsurkunde (TAPU) übertragen, was passiert jetzt mit mir?“ stellt sich dort jedes Jahr aufs Neue. Dieser Artikel erklärt Ihnen sowohl die Mieterrechte nach türkischem Recht als auch die praktischen Besonderheiten für ausländische Mieter: Aufenthaltserlaubnis, Übersetzung und Zustellungen.

1. Endet der Mietvertrag, wenn die Immobilie verkauft wird?

Nein. Art. 310 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) ist eindeutig: Wechselt die Immobilie durch Verkauf, Erbschaft oder auf andere Weise den Eigentümer, tritt der neue Eigentümer unverändert in den bestehenden Mietvertrag ein. Das bedeutet:

• Miethöhe, Laufzeit und alle übrigen Vertragsbedingungen bleiben unverändert gültig.
• Der neue Eigentümer kann Sie nicht mit dem Argument „Ich bin jetzt der Eigentümer“ vor die Tür setzen.
• Ob Ihr Mietvertrag auf Türkisch oder Englisch verfasst ist oder ob Sie Ausländer sind, ändert an diesem Schutz nichts — das türkische Recht unterscheidet bei Mietverträgen nicht nach der Staatsangehörigkeit der Parteien.

Selbst wenn der Eigentumsübergang im Grundbuch (TAPU) bereits vollzogen ist, bleibt Ihr Recht, die Immobilie als Mieter zu bewohnen, bis auf die gesetzlichen Ausnahmen geschützt.

2. Unter welchen Voraussetzungen kann der neue Eigentümer die Räumung verlangen?

Der häufigste Weg ist die Räumung wegen Eigenbedarfs (TBK Art. 351). Dafür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Der neue Eigentümer muss nachweisen, dass er die Immobilie für sich selbst, seinen Ehegatten, seine Kinder, Eltern oder gesetzlich unterhaltsberechtigte Personen als Wohnung oder Geschäftsraum benötigt.
2. Er muss dem Mieter innerhalb eines Monats nach dem Eigentumsübergang eine schriftliche Kündigung (in der Regel eine notarielle Mahnung / Aufforderungsschreiben) zustellen.
3. Nach der Kündigung muss dem Mieter eine Frist von mindestens 6 Monaten eingeräumt werden; vor Ablauf dieser Frist kann keine Räumung verlangt werden.
4. Zieht der Mieter nach Fristablauf nicht aus, muss der neue Eigentümer beim Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) Räumungsklage erheben — eine zwangsweise Räumung ohne gerichtliches Urteil ist ausgeschlossen.
5. Das Gericht prüft, ob der Eigenbedarf tatsächlich, ernsthaft und zwingend ist; der bloße Ausspruch „Das Haus gehört mir, ich möchte, dass Sie ausziehen“ genügt nicht.

Versäumt der neue Eigentümer die Einmonatsfrist für die Kündigung, verliert er das Recht auf Eigenbedarfsräumung nicht vollständig; er kann in diesem Fall innerhalb eines Monats nach Ende des Mietverhältnisses Klage einreichen.

Wichtiger Hinweis für ausländische Mieter: Der Zeitpunkt, zu dem Ihnen die notarielle Mahnung / das Aufforderungsschreiben zugestellt wurde, kann mit Ihrer Aufenthaltserlaubnis oder Ihrer gemeldeten Adresse verknüpft sein. Wenn Sie das Schreiben nicht verstehen, wenden Sie sich sofort an einen vereidigten Übersetzer oder einen Rechtsanwalt mit Türkischkenntnissen — die Fristen laufen ab dem Zustelldatum, der Einwand „Ich habe es nicht verstanden“ unterbricht sie nicht.

3. Kann die Miete nach einem Verkauf erhöht werden?

Nein, ein Eigentümerwechsel allein ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Die Mieterhöhung ist nach Art. 344 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) auf den vom türkischen Statistikinstitut (TÜİK) veröffentlichten 12-Monats-Durchschnitt des Verbraucherpreisindex (VPI) begrenzt. Dieser Wert ändert sich monatlich; laut den TÜİK-Daten vom 3. Juli 2026 (Junidaten) beträgt der gesetzlich maximal zulässige Erhöhungssatz für Mietverträge, die im Juli 2026 verlängert werden, 32,03 %. Da dieser Wert jeden Monat aktualisiert wird, sollten Sie den für Ihren Verlängerungsmonat geltenden Satz stets direkt bei TÜİK prüfen.

Besteht das Mietverhältnis seit mehr als 5 Jahren, kann eine Partei beim Gericht eine Mietanpassungsklage (kira tespit davası) auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete beantragen; auch das geschieht jedoch nicht automatisch und erfordert ein gerichtliches Urteil.

4. Kaution und Mietzahlungen — an wen?

• Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die dem Mieter bei Vertragsende zurückzugeben ist; diese Verpflichtung geht bei einem Eigentümerwechsel in der Regel auf den neuen Eigentümer über.
• Der neue Eigentümer muss Ihnen die neue Bankverbindung (IBAN) schriftlich mitteilen. Zahlen Sie bis dahin weiterhin auf das bisherige Konto, geraten Sie damit nicht in Zahlungsverzug.
• Weigert sich der neue Eigentümer, eine Bankverbindung anzugeben, können Sie beim Gericht die Bestimmung einer amtlichen Hinterlegungsstelle (tevdi mahalli) beantragen, um die Miete sicher zu hinterlegen.

Dieser Schritt ist besonders für ausländische Mieter wichtig, die die Miete per Banküberweisung aus dem Ausland überweisen. Bestehen Sie schriftlich auf einer förmlichen Mitteilung der neuen Bankverbindung — so schützen Sie sich gegen spätere Behauptungen, die Miete nicht gezahlt zu haben.

5. Besichtigungspflicht des Mieters

Nach Art. 319 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) ist der Mieter verpflichtet, Besichtigungen der Immobilie zum Zweck des Verkaufs oder der Weitervermietung in angemessenem Umfang zu gestatten. Dieses Recht ist jedoch nicht unbegrenzt:

• Besichtigungstermine müssen mit angemessenem Vorlauf angekündigt werden.
• Der Alltag und die Privatsphäre des Mieters sind zu respektieren.
• Gegen übermäßige oder unzumutbare Besichtigungsanforderungen kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten (notfalls vor dem Friedensgericht / Sulh Hukuk Mahkemesi).

6. Wiedervermietungsverbot nach der Räumung

Ein neuer Eigentümer, der eine Räumung wegen Eigenbedarfs erwirkt hat, darf die Immobilie ohne triftigen Grund für die Dauer von 3 Jahren nicht an jemand anderen als den früheren Mieter vermieten (TBK Art. 355). Verstößt er dagegen, kann der frühere Mieter Schadensersatz in Höhe von mindestens einer Jahresmiete verlangen. Diese Regelung soll dem Missbrauch des Eigenbedarfsarguments vorbeugen.

7. Besondere Hinweise für ausländische Mieter in Alanya

Aufenthaltserlaubnis und Mietvertrag

Ein Antrag auf kurzfristige Aufenthaltserlaubnis in der Türkei oder deren Verlängerung basiert in der Regel auf einem Mietvertrag oder einem Grundbuchauszug (TAPU). Wechselt der Eigentümer:

• Die bei der Ausländerbehörde (Göç İdaresi) gemeldete Adresse bleibt weiterhin gültig; allein der Eigentümerwechsel erfordert keine Adressänderungsmeldung.
• Müssen Sie jedoch tatsächlich ausziehen und ziehen an eine neue Adresse um, ist es wichtig, die Adresse im e-İkamet-System der Ausländerbehörde rechtzeitig zu aktualisieren; andernfalls kann es bei der Verlängerung der Aufenthaltserlaubnis zu Problemen kommen.

Zustellungen und Sprachbarriere

Notarielle Mahnungen und Gerichtszustellungen erfolgen auf Türkisch. Wenn Sie die Sprache nicht beherrschen:

• Lassen Sie das Schreiben umgehend von einem vereidigten Übersetzer übersetzen und verpassen Sie keine Fristen.
• Wenn Sie kein Türkisch sprechen, empfiehlt sich die Beauftragung eines Rechtsanwalts per Vollmacht — so müssen Sie persönlich nicht vor Gericht erscheinen.

Lokale Praxis

In Wohnanlagen in Alanya, Mahmutlar und Oba mit vielen ausländischen Mietern ist ein Eigentümerwechsel nach einem Verkauf der Hausverwaltung häufig bekannt. Lassen Sie sich die Kontaktdaten des neuen Eigentümers von der Hausverwaltung oder einem Immobilienmakler bestätigen — das beugt Verwirrungen bei Mietzahlungen und Zustellungen vor.

9. Fazit und rechtliche Unterstützung

Der Verkauf einer Immobilie bedeutet für den Mieter weder automatische Räumung noch eine automatische Mieterhöhung — das Türkische Obligationenrecht (TBK) schützt den Mieter auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Allerdings müssen Fristen, die Formalien bei der notariellen Mahnung / dem Aufforderungsschreiben, die Berechnung der Mieterhöhung sowie — für ausländische Mieter — Zustellung, Übersetzung und Aufenthaltserlaubnis im Einzelnen sorgfältig beachtet werden. Um keinen Rechtsverlust zu erleiden, empfiehlt es sich, von Anfang an mit einem im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt zusammenzuarbeiten.

Wenn Sie in Alanya Fragen zu Mietrecht, Räumung oder Immobilienrecht haben, können Sie sich an die Kanzlei von Rechtsanwältin Sibel Demiral wenden oder über unsere „Anwalt fragen“-Hotline eine Beratung anfragen.

Quellenangaben / Offizielle Quellen

• Türkisches Obligationenrecht (Gesetz Nr. 6098 / TBK), offizieller Volltext – mevzuat.gov.tr
• TÜİK – Verbraucherpreisindex (VPI), Datenportal
• Ausländerbehörde (Göç İdaresi) – e-İkamet-System (Aufenthaltserlaubnisverfahren für Ausländer)

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine auf Ihren konkreten Fall zugeschnittene Rechtsberatung.