Vorkaufsrecht: Verkehrswertregelung vom Verfassungsgericht gekippt – Was bedeutet das für laufende Verfahren?

Das türkische Verfassungsgericht (Anayasa Mahkemesi) hat die Regelung für verfassungswidrig erklärt, nach der bei der Ausübung des Vorkaufsrechts (şufa hakkı) an einem Miteigentumsanteil nicht der vereinbarte Kaufpreis, sondern der Verkehrswert des Anteils maßgeblich war. Das Urteil vom 16. Juli 2026 – Aktenzeichen E.2026/23, K.2026/162 – wurde am 6. November 2026 im Amtsblatt (Resmî Gazete) Nr. 33422 veröffentlicht. Damit ist die Verkehrswertregelung beim Vorkaufsrecht in eine Phase der Rechtsunsicherheit eingetreten, die Tausende laufender Verfahren betrifft, die seit Dezember 2025 anhängig sind. Die Nichtigerklärung tritt jedoch nicht sofort in Kraft, sondern erst 9 Monate später, am 6. August 2027.

Was ist das Vorkaufsrecht – und wen betrifft es?

Das Vorkaufsrecht (türkisch: şufa hakkı) bei Miteigentum gibt den übrigen Miteigentümern das Recht, einen veräußerten Anteil unter denselben Bedingungen vorrangig zu erwerben, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen Dritten verkauft. Es ist in Art. 732 des türkischen Zivilgesetzbuchs (TMK) geregelt; die Ausübung richtet sich nach Art. 733 und Art. 734 TMK. Der Miteigentümer muss die Klage gegen den Käufer innerhalb von 3 Monaten ab Kenntnis des Verkaufs, spätestens aber innerhalb der gesetzlichen Ausschlussfrist, erheben.

Für Alanya und die umliegende Region ist dieses Institut von besonderer Bedeutung. Felder in Dörfern, Hochlandgrundstücke, durch Erbschaft aufgeteilte Bauplätze und Parzellen, für die noch kein Wohnungseigentum (Kat mülkiyeti) begründet wurde, sind häufig als Bruchteilseigentum im Grundbuch (Eigentumsurkunde, TAPU) eingetragen. Verkauft ein Miteigentümer seinen Anteil an einen ausländischen Investor oder eine fremde Person, hat das für die übrigen Miteigentümer unmittelbare Folgen – sowohl eigentumsrechtlich als auch in der praktischen Nutzung. Das Vorkaufsrecht und die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft (ortaklığın giderilmesi) sind bei Miteigentumsstreitigkeiten die beiden häufigsten Verfahrensarten.

Was hatte das Gesetz Nr. 7571 geändert?

Vor der Gesetzesänderung war der Vorkaufsberechtigte verpflichtet, den im Grundbuch eingetragenen Kaufpreis sowie die vom Käufer übernommenen Grundbuchkosten innerhalb der vom Richter bestimmten Frist und am bestimmten Ort in bar zu hinterlegen. In der Praxis entstanden die meisten Streitigkeiten daraus, dass der Kaufpreis im Grundbuch zu niedrig oder zu hoch angegeben worden war.

Mit dem im Dezember 2025 in Kraft getretenen Gesetz Nr. 7571 wurde Art. 734 Abs. 2 TMK neu gefasst. Nach dem neuen Wortlaut sollte der Richter unverzüglich den Verkehrswert des streitgegenständlichen Anteils feststellen; der Vorkaufsberechtigte hatte diesen Verkehrswert zuzüglich der auf den Käufer entfallenden Grundbuchkosten innerhalb einer vom Richter gesetzten Ausschlussfrist zu hinterlegen; bei Fristversäumnis durfte keine Eigentumsumschreibung angeordnet werden. Die mit dem Gesetz eingefügte Übergangsvorschrift Art. 1 Abs. 2 TMK ordnete an, dass diese neue Regelung auch auf bereits anhängige Verfahren Anwendung findet.

Gerade diese letzte Bestimmung war besonders umstritten. Miteigentümer, die ihre Klage Jahre zuvor auf der Grundlage des damaligen Grundbuchpreises erhoben hatten, sahen sich plötzlich damit konfrontiert, einen inzwischen vielfach gestiegenen Marktwert hinterlegen zu müssen. Zahlreiche Gerichte wandten sich daraufhin im Wege der konkreten Normenkontrolle an das Verfassungsgericht.

Was hat das Verfassungsgericht für nichtig erklärt?

Ausgangsverfahren war ein Vorlagebeschluss des Landgerichts Yalova (Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesi); mehrere gleichlautende Vorlagen anderer Gerichte wurden zu diesem Verfahren verbunden. Das Gericht erklärte folgende Bestimmungen für nichtig:

• In Art. 734 Abs. 2 Satz 1 TMK die Begriffe „Verkehrswert“ (rayiç bedeli) und „unverzüglich“ (gecikmeksizin),
• in Satz 2 derselben Vorschrift den Begriff „Ausschlussfrist“ (kesin süre),
• sowie die Übergangsvorschrift Art. 1 Abs. 2 TMK, die die Anwendung auf bereits anhängige Verfahren anordnete.

Das Gericht stellte fest, dass die Regelung einen Kaufpreis vorschreibe, der von dem zwischen Verkäufer und Käufer frei vereinbarten Preis losgelöst sei; dies könne dazu führen, dass eine Partei einen ungerechtfertigten Vorteil erlange, während die andere einen Schaden erleide. Das Verfassungsgericht kam zu dem Schluss, dass kein gerechter Ausgleich zwischen den eigentumsrechtlichen Interessen der Beteiligten hergestellt werde, und erklärte die Regelungen für unvereinbar mit Art. 5 und Art. 35 der türkischen Verfassung (Staatszielbestimmung sowie Eigentumsgarantie).

Ab wann gilt die Verkehrswertregelung nicht mehr?

Das Gericht befand, dass ein sofortiges Außerkrafttreten der für nichtig erklärten Bestimmungen eine Regelungslücke entstehen lassen würde, und beschloss daher, dass die für nichtig erklärten Regelungen erst 9 Monate nach der Veröffentlichung außer Kraft treten. Da die Frist mit dem Tag der Veröffentlichung im Amtsblatt beginnt, wirkt die Nichtigerklärung ab dem 6. August 2027.

Was passiert mit laufenden Verfahren?

Da das Außerkrafttreten aufgeschoben ist, gilt die Verkehrswertregelung derzeit noch. In laufenden Verfahren ändert sich der hinterlegungspflichtige Betrag nicht automatisch; auch bereits rechtskräftige Urteile werden durch die Nichtigerklärung nicht berührt. Da Entscheidungen des Verfassungsgerichts keine Rückwirkung entfalten, stellt die Nichtigerklärung für sich allein keinen Wiederaufnahmegrund bei rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren dar.

Welcher Betrag in Verfahren maßgeblich sein wird, die bis zum 6. August 2027 noch nicht abgeschlossen sind, ist derzeit ungeklärt. Es wird erwartet, dass der türkische Gesetzgeber (TBMM) bis zu diesem Datum eine neue Regelung erlässt. Enthält das neue Gesetz eine Übergangsvorschrift, wird diese über die Anwendung auf anhängige Verfahren entscheiden. Miteigentümer, die bereits geklagt haben oder eine Klage erwägen, sollten daher die in ihrem Verfahren gesetzten Fristen und Hinterlegungsanordnungen sorgfältig im Blick behalten.

Wurde das Vorkaufsrecht abgeschafft?

Nein. Das Urteil betrifft ausschließlich die Art und Weise, wie der zu hinterlegende Betrag ermittelt wird. Das Vorkaufsrecht aus Art. 732 TMK, die Ausschlussfristen und die Regel, dass die Klage gegen den Käufer zu richten ist, bleiben vollständig in Kraft. Versäumt ein Miteigentümer die Frist nach Kenntniserlangung vom Verkauf, verliert er sein Vorkaufsrecht – unabhängig von der Nichtigerklärung.

Worauf sollten Käufer und Verkäufer von Miteigentumsanteilen achten?

Das Urteil hat praktische Auswirkungen auf beide Seiten im Markt für Bruchteilseigentum. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Der Kaufpreis sollte dem tatsächlichen Wert entsprechen. Sobald die Verkehrswertregelung entfällt, gewinnt der im Grundbuch eingetragene Preis wieder an Bedeutung; ein zu niedrig angesetzter Betrag birgt sowohl steuerliche als auch vorkaufsrechtliche Risiken.
• Die übrigen Miteigentümer sollten benachrichtigt werden. Eine notarielle Mitteilung des Verkaufs an die Miteigentümer legt den Beginn der dreimonatigen Frist eindeutig fest.
• Zahlungen sollten dokumentiert werden. Das ab 1. Dezember 2026 verpflichtende sichere Zahlungssystem beim Grundbuchamt (tapuda güvenli ödeme sistemi) wird auch in Vorkaufsverfahren als Nachweis für den tatsächlichen Kaufpreis dienen.
• Ausschlussfristen in laufenden Verfahren dürfen nicht versäumt werden. Bis zum 6. August 2027 ist die vom Richter gesetzte Frist zur Hinterlegung des Verkehrswerts bindend; bei Fristversäumnis kann keine Eigentumsumschreibung angeordnet werden.

Vorkaufsverfahren dauern häufig länger, da ein Sachverständiger (bilirkişi) zur Wertermittlung hinzugezogen werden muss. Zwei Entwicklungen werden den Ausgang maßgeblich beeinflussen: die Neuregelung durch den Gesetzgeber und die Auslegung des Übergangsrechts durch den türkischen Bundesgerichtshof (Yargıtay).

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall sind stets die aktuelle Gesetzeslage und offizielle Bekanntmachungen maßgeblich.