Geerbte Immobilien in der Türkei: Neues Gesetz gibt Erben das erste Zugriffsrecht bei der Versteigerung

Mit dem 12. Justizpaket (Gesetz Nr. 7589) ändert sich grundlegend, wie geerbte Immobilien verkauft werden, wenn sich die Erben nicht einigen können. Was deutschsprachige Eigentümer und im Ausland lebende Erben jetzt wissen sollten.

In Alanya leben und besitzen zahlreiche Deutsche, Österreicher und Schweizer seit vielen Jahren Wohnungen und Villen. Immer häufiger gehen diese Immobilien im Erbfall auf Kinder und Angehörige über, die oft in verschiedenen Ländern wohnen. Können sich die Erben nicht darüber einigen, was mit der Immobilie geschehen soll, sieht das türkische Recht einen Weg vor: die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft, auf Türkisch ortaklığın giderilmesi oder traditionell izale-i şuyu genannt.

Am 31. Juli 2026 ist eine wichtige Reform dieses Verfahrens in Kraft getreten.

Was ist ein „Izale-i Şuyu“-Verfahren?

Mit dem Tod des Eigentümers werden die Erben automatisch gemeinsam Eigentümer der Immobilie. Nach türkischem Recht kann gemeinschaftliches Eigentum nur mit Zustimmung aller Eigentümer verkauft, vermietet oder verwaltet werden. Verweigert auch nur ein Erbe seine Zustimmung, ist die Immobilie faktisch blockiert.

Jeder Erbe kann dann beim zuständigen Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) am Ort der Immobilie die Aufhebung der Gemeinschaft beantragen. Lässt sich die Immobilie nicht real teilen, was bei Wohnungen und Villen fast immer der Fall ist, ordnet das Gericht die öffentliche Versteigerung an und verteilt den Erlös nach den Erbquoten.

Solche Verfahren können sich lange hinziehen. Alle Erben müssen am Verfahren beteiligt werden. Leben Erben im Ausland, verlängern Zustellungen, Übersetzungen und beglaubigte Vollmachten das Verfahren oft um Monate oder sogar Jahre.

Das bisherige Problem: Familienimmobilien zum halben Preis

Bisher war die Versteigerung von Anfang an öffentlich, und bereits in der ersten Runde konnte ab 50 % des gerichtlich festgestellten Schätzwerts geboten werden. Eine auf 10 Millionen TL geschätzte Villa konnte so für 5 Millionen TL an professionelle Auktionskäufer gehen, und jeder Erbe erhielt deutlich weniger, als sein Anteil tatsächlich wert war.

Im Ausland lebende Erben waren besonders benachteiligt. Versteigerungsankündigungen auf Türkisch rechtzeitig zu verfolgen, eine Sicherheitsleistung zu hinterlegen und mitzubieten, war aus der Ferne oft kaum möglich.

Was sich mit dem Gesetz Nr. 7589 ändert

Die Reform hat Artikel 114 des türkischen Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İcra ve İflas Kanunu) geändert. Die wichtigsten Neuerungen:

Die erste Versteigerung ist für Außenstehende geschlossen. Haben alle Eigentümer die Immobilie durch Erbschaft erworben und besitzt kein Nicht-Erbe einen Anteil, findet die erste Versteigerung ausschließlich unter den Erben statt. Das Gesetz unterscheidet nicht nach Staatsangehörigkeit: Ein im Grundbuch eingetragener ausländischer Erbe hat dieselben Rechte wie ein türkischer Erbe.

Die erste Versteigerung beginnt beim vollen Wert. Gebote in der Erbenversteigerung müssen 100 % des Schätzwerts zuzüglich der Verkaufskosten decken. Ein Verkauf unter Wert ist in der ersten Runde damit ausgeschlossen.

Das Verfahren gilt nur einmal. Gibt kein Erbe ein gültiges Gebot ab, ist die zweite Versteigerung öffentlich und kann wieder bei 50 % des Schätzwerts beginnen.

Auch Erben müssen jetzt eine Sicherheit leisten. Bisher waren Miteigentümer in Höhe ihres Anteils von der Sicherheitsleistung befreit. Diese Befreiung wurde abgeschafft.

Sanktionen bei Nichtzahlung. Wer den Zuschlag erhält, aber nicht zahlt, verliert die Sicherheit und muss zusätzlich ein Bußgeld von 5 % des Gebots zahlen. Damit sollen unrealistische Gebote verhindert werden, die nur der Verzögerung dienen.

Der Zeitpunkt ist entscheidend. Die neuen Regeln gelten nicht für Versteigerungen, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes bekannt gemacht wurden. Maßgeblich ist das Datum der Versteigerungsankündigung, nicht das Datum der Klageerhebung.

Sind Familienimmobilien jetzt vollständig geschützt?

Besser geschützt, aber nicht garantiert. Die Erbenversteigerung hilft nur, wenn mindestens ein Erbe den vollen Wert bezahlen kann. Andernfalls geht die Immobilie in der zweiten Runde in die öffentliche Versteigerung.

Außerdem greift die Regel nicht, wenn jemals ein Anteil an eine familienfremde Person verkauft oder verschenkt wurde. Hat etwa ein Erbe seinen Anteil bereits an einen Dritten veräußert, entfällt das Sonderverfahren und die Versteigerung ist von Anfang an öffentlich.

Für Erben im Ausland heißt das: Wer die Immobilie behalten möchte, sollte die Finanzierung vor der Versteigerungsankündigung geklärt haben und einen Vertreter in der Türkei haben, der schnell handeln kann.

Besonderheiten für deutschsprachige Eigentümer und Erben

Welches Recht gilt? Nach dem türkischen internationalen Privatrecht richtet sich die Erbfolge grundsätzlich nach dem Heimatrecht des Erblassers, für in der Türkei gelegene Immobilien gilt jedoch türkisches Recht. Für deutsche Staatsangehörige bestätigt dies auch das deutsch-türkische Nachlassabkommen von 1929: Unbewegliches Vermögen vererbt sich nach dem Recht des Staates, in dem es liegt. Wer erbt und zu welchen Quoten, bestimmt sich für die Immobilie in Alanya also in der Regel nach türkischem Recht, auch wenn ein deutsches Testament vorliegt.

Erbschein. Das türkische Grundbuchamt verlangt in der Regel einen türkischen Erbschein (mirasçılık belgesi bzw. veraset ilamı), der von einem türkischen Gericht oder Notar ausgestellt wird. Ein deutscher Erbschein kann meist nicht unmittelbar verwendet werden und muss gegebenenfalls übersetzt, mit Apostille versehen und in manchen Fällen förmlich anerkannt werden.

Beschränkungen für Ausländer. Ausländer können in der Türkei Immobilien erben, unterliegen jedoch den allgemeinen Regeln für ausländischen Grunderwerb, etwa zur Gegenseitigkeit und zu bestimmten Sperrgebieten. In seltenen Fällen kann ein ausländischer Erbe verpflichtet sein, die Immobilie zu veräußern. Eine frühzeitige Prüfung vermeidet Überraschungen.

Erbschaftsteuer. In der Türkei muss innerhalb gesetzlicher Fristen eine Erbschaftsteuererklärung abgegeben werden. Die Fristen hängen davon ab, wo Erblasser und Erben wohnten. Versäumte Fristen führen zu Zuschlägen. Die steuerlichen Folgen im Heimatland sollten parallel geprüft werden.

Vollmacht. Eine Vollmacht, die beim türkischen Generalkonsulat oder vor einem deutschen Notar mit Apostille und beglaubigter Übersetzung erteilt wird, ermöglicht es einem türkischen Anwalt, Sie in Mediation, Gerichtsverfahren und Versteigerung zu vertreten. Sie muss ausdrücklich Befugnisse zum Vergleichsabschluss und zur Eigentumsübertragung enthalten.

Mediation: Der bessere Weg, gerade aus dem Ausland

Seit dem 1. September 2023 ist vor Erhebung einer Aufhebungsklage ein Mediationsversuch zwingend vorgeschrieben. Daran hat das neue Gesetz nichts geändert. Für Erben im Ausland ist die Mediation oft deutlich praktikabler als ein Gerichtsverfahren.

Die Mediation ist vertraulich, erheblich schneller als ein Prozess und flexibel. Die Erben können vereinbaren, dass einer von ihnen die anderen zum Marktwert auszahlt, dass die Immobilie gemeinsam auf dem freien Markt zum vollen Preis verkauft wird oder dass mehrere Immobilien aufgeteilt werden. An den Sitzungen kann man über einen Anwalt teilnehmen, und ein Dolmetscher kann hinzugezogen werden, damit jeder Erbe genau versteht, was vereinbart wird. Eine unterzeichnete Mediationsvereinbarung kann wie ein Gerichtsurteil vollstreckbar gemacht werden.

Das neue Gesetz schafft zudem einen starken Anreiz zur frühen Einigung: Wenn der Erbe, der die Immobilie behalten möchte, bei der Versteigerung ohnehin den vollen Wert zahlen muss, ist es sinnvoller, diesen Wert gleich am Mediationstisch zu vereinbaren, ohne jahrelange Kosten und ohne das Risiko, die Immobilie in einer zweiten, öffentlichen Versteigerung zu verlieren.

Unser Ansatz

Unsere Kanzlei in Alanya berät ausländische Immobilieneigentümer und ihre Familien in Erb-, Immobilien- und Miteigentumsstreitigkeiten. Durch die Verbindung anwaltlicher Vertretung mit der Mediationserfahrung von Rechtsanwältin und Mediatorin Av. Sibel [Nachname] unterstützen wir Erben in der Türkei und im Ausland dabei, faire Einigungen zu erzielen, und vertreten ihre Interessen, wenn ein Verfahren unvermeidbar ist, in allen Phasen bis zur Versteigerung.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Bitte lassen Sie sich zu Ihrem konkreten Fall anwaltlich beraten.